구)성남 | 부동부동

들어가며

안녕하세요. 이번 임장은 그동안 가보고 싶었으나 일정을 놓쳐 아쉬워만 했던 구)성남의 신축과 재개발지역을 다녀왔습니다.

사실 소문으로만 듣다가 실제로 걸어보니 무시못할 난이도의 언덕으로 고생이 좀 되었는데요. 고생이었지만 배운 점도 많았던 이번 임장 이야기 "서울변두리보다 수도권 신축이 좋아, 구성남!"이라는 제목으로 출발하겠습니다.

구_성남아파트 실거래 현황

구성남의 대표적인 아파트라고 하면 아래와 같은 단지들을 이야기 할 수 있는데요.

1. 산성역 포레스티아

2. 신흥역 하늘채 랜더스원

3. e편한세상 금빛 그랑메종

4. 성남단대 푸르지오

위에 이미지에서 확인 가능 하듯, 현재 구성남의 아파트들은 서울 상급지와 달리 거래량이 8월까지도 지속되나 본격적인 대출규제 이후 거래는 한산하기 그지없는 상황입니다. 또한 인기단지와 신축위주로 고점대비 가격도 회복중이나 여전히 갈 길은 멀어보이는 특징도 있습니다.

나아가 이런 트렌드는 구성남 윗동네인 미사신도시역시 비슷한 흐름을 보이고 있고, 미사와 성남보다도 윗동네인 강동구의 대표 상급지인 고덕을 보면, 7월 정점이후 거래의 씨가 마르다가 이젠 대표단지 그라시움 30평대가 거래량 “0”으로 완전 위축된 시작의 모습을 단편적으로 보여주고 있다고 할 수 있겠습니다.

임장루트

이번 임장은 무엇보다도 신축아파트와 아파트가 될 곳을 두루두루 보면서 구성남의 가치를 느껴 보는 것에 초점을 맞춰 진행을 했습니다.

이번 여정은 다음과 같아요.

📍

신축 '포레스티아', '산자푸' → 재개발 '신흥1/3', '수진1' → 학교가 모여있는 수진역인근 → 신흥역 '신하랜', '중앙힐스1/2' → 도시환경정비 성남중1/2 → 중동롯데캐슬, 재개발 상대원2/3 → 마지막으로 신축인 'e편한그랑메종'

시세 및 전망

과거와 달리 20평대 선호에 따라 구성남은 20평대 기준으로 정리했는데요. 여기 또한 강남과의 접근성과 신축 여부 기준에 따라 매매가가 형성되는 것을 볼 수 있습니다.

❓

이제 구성남에서 나만의 '원픽', 당신의 선택은 어디이신가요?

학군 및 편의시설

신축아파트 대장은 산성역부근, 학군은 신흥역주변 아파트, 편의시설은 신흥역~단대오거리역 사이가 좋아서 선호도에 따라 선택하기 좋은 지역인것 같습니다.

단지현장 모습

구성남 준식축 대장 : 산성역포레스티아

그럼 이제 본격적으로 세세한 단지를 뜯어 볼까요? 먼저 산성역 포레스티아입니다.

구성남의 대장은 산성역 인근 '산성역포레스티아' 이라는 것은 모두가 아는 사실입니다.

📍

일반적인 이유는 상업지와 조금 떨어져 있으나 서울 강남으로 접근성, 역세권, 숲세권 등 다른 사람들에게도 좋아 보인다는거죠. 물론 이런 이유도 있지만, 그 핵심은 '구성남 대변동의 시작점', '가장 좋은 위치'에 '반듯한 모양', 거의 '신축(5년차)'이나 마찬가지에 '대단지(4,089세대)'라는 이유일 것 같습니다.

구성남 신축3형제 - 산성역자이푸르지오, e편한세상금빛그랑메종, 신흥역하늘채랜더스원

이번에는 일명 구성남의 신축3형제로 불리는 산성역자이푸르지오(산자푸), e편한세상 금빛 그랑메종(이금그), 신흥역 하늘채 랜더스원(신하랜)입니다.

구성남 신축 3형제 비교

1. 세대규모

2. 역까지 평균 도보 거리

3. 초중고품아

4. 편의시설(상권)

요즘은 어딜 가더라도 신축을 따라갈 상품은 찾아보기 힘들 정도로 3개 단지는 각양각색의 멋스러움을 지니고 있습니다. 다만 솔직히 각각의 단지를 깊숙히 둘러본 것은 아니라서 단정지어 얘기할 순 없지만 아파트 모양과 조경은아쉬운 측면이 적지 않네요.

구성남 구축3형제 - 성남중앙롯데캐슬, 중앙동힐스테이트2단지, 성남 단대 푸르지오

1. 세대규모

2. 역까지 평균 도보 거리

3. 초중고품아

4. 편의시설(상권)

떠오르고 떠오르게 될 재개발 지역(산성, 신흥1/3, 수진1, 상대원2/3, 도시환경 성남중 1/2)

역 접근성 측면에서 보면 상대원2/3구역을 제외하고 모두 괜찮아요. 세대규모 측면에선 보면 상대원3구역이 좋긴한데 아직까지 예비지정구역이라 두고 볼 일이죠. 단순 사업성 측면에서 보면 상대적으로 일반분양 비율이 높은 도시환경 성남중1/2구역이 좋아보입니다.

마지막으로 단순 비교를 해보는데 리스크가 큰 초기 재개발지역보다는 다소 리스크가 감소한 사업시행이나 관리처분 직전 단계의 지역을 보는게 다소 안정적인 투자가 될 겁니다 . 또한 조합원분양가도 제각각이라서 사업성을 판단하기 쉽지 않으니 단순히 일반분양비율을 함께 보면서 무엇이 좋은지 보면서 약식으로 판단해 볼께요.

💡

부동부동 임장비서는 어떤 서비스인가요?

보고싶은 단지와 방문 가능한 시간만 알려주면, 부동부동이 직접 모든 매물을 확인하고, 고객님께 딱 맞는 매물을 소개해 드리는 서비스입니다. 매물 소개 이후에도 허위 매물을 걸러주는 것부터 집주인•중개사세입자 모두 스케줄 조정까지 임장의 모든 과정을 책임지고 도와드립니다.

서울, 수도권 아파트 전월세나 거래 매물을 알아보실때 여러 중개사님과 소통하기 어렵다면, 이번기회에 부동부동의 임장비서 서비스를 사용해 보시기 바랍니다. 부동부동의 임장비서는 모든 경쟁력있는 매물과 실력있는 중개사님들을 빠짐없이 섭외해서 한번에 방문 스케줄을 최대한 많이 잡아드립니다.