청량리를 넘고 싶은 이문휘경뉴타운(feat. 이문휘경임장)
들어가며
안녕하세요! 이번 임장지는 요즘 핫하게 뜨고있는 동대문구 이문휘경을 다녀왔습니다. 동대문구 이문휘경 주변은 여전히 주변이 낙후된 곳이 많은데 건설중인 지역들이 모두 완공되면 완전히 탈바꿈할 것으로 기대되는데요.
여기서 잠깐! 요즘 보면 이문휘경이 교통의 요충지인 청량리를 넘고 싶은 욕심이 굴뚝 같이 있겠지만 장기적으로 불편한 문제의 해결책이 필요할 것입니다.
철도길 주변 조성된 주거지의 환경 개선, 제한된 도로로 인해 발생되는 교통문제 등의 불편한 문제가 해결될 경우 이문휘경 뉴타운이 청량리를 뛰어넘는게 불가능한 시나리오는 아니라고 생각됩니다.
첫 번째 부동산 데이터를 확인해볼까요?
위의 그래래프는 아파트 가격 증감율을 나타내는 매매가격지수인데요. 지난주에 노원이 하단이었고 계속해서 쭉쭉 흘러내렸는데 다행히 동대문구는 상승전환 되었으나 아직 상급지에 비해선 관심이 떨어지는 것 같아요.
역시 동대문도 분위기가 올라오니 ‘얼죽신(얼어죽어도 신축 사랑)’의 30대의 투자 비율이 높게 유지되는게 보입니다. 그럼 이제 본격적으로 이문/휘경으로 출발할까요?
동대문 이문/휘경 임장루트
이제 이문/휘경도 뉴타운이 완공되면 과거의 지하철 1호선 라인의 낙후함을 벗어나 완전히 변신하겠죠. 장마로 옷을 젖셔가며 시작했지만 얼마 후 비가 그치며 하늘이 개듯이 이문/휘경의 변화될 모습을 기대하며 내친김에 청량리까지 달리는 임장이 되어버렸군요.
이문/휘경 주변 아파트별 연식 살펴보기
먼저 이문/휘경 주변 아파트와 연식을 좀 살펴보면 다음과 같습니다. 신축으로 볼 수 있는 단지는 휘경SK뷰, 래미안아트리치, 휘경해모로프레스티지이고, 구축으로 볼수있는 단지는 석관 코오롱, 회기 힐스테이트 외 나머지 구축들이 있습니다. 재건축으로는 회기 신현대, 청량리 미주다 대표적입니다.
또한 재개발 단지로는 휘경3(휘경자이디센시아), 이문1(래미안그란데), 이문3(이문IPARK자이),이문4(힐스테이트캐슬),청량리6-9(롯데캐슬하이루체), 제기4(힐스테이트라센트)정도가 있겠네요.
이문/휘경 주변 아파트별 세대수 살펴보기
이 단지들을 세대수로 나눠본다면 1,000세대 이상의 대단지는 이문e편한세상, 래미안아트리치, 청량리 미주, 제기동 한신정도 있을 것 같습니다. 500-1000세대 미만은 휘경 sk뷰, 회기 힐스테이트를 비롯한 나머지 구축들이 있고, 500세대 미만의 단지는 석관 코오롱, 휘경미소지움, 휘경해모로프레스티지, 휘경세트레빌, 휘경브라운스톤, 회기힐스테이트정도가 있겠습니다.
출발하기 전에 잠깐 우리 아이들 학교 보고 갈까요~?
[초등학교-아파트 매칭]
- 석계초 : 래미안아트리치, 코오롱아파트
- 이문초 : 이문아이파크자이, 래미안그란데, 이문e편한세상
- 청량초 : 희기힐스테이트, 신현대, 래미안이문2차
- 휘경초 : 휘경자이디센시아, 휘경미소지움, 휘경해모로프레스티지, 브라운스톤휘경,
- 휘봉초 : 휘경sk뷰, 휘경센트레빌
[중학교-아파트 매칭]
- 경희중 : 래미안 아트리치, 이문e편한세상, 래미안그란데, 이문아이파크, 휘경sk뷰, 휘경자이디센시아, 래미안이문2차, 휘경미소지움, 휘경해모로프레스티지, 회기힐스테이트, 신현대
- 휘경중 : 브라운스톤휘경, 휘경센드레빌
정리해서 보면 이곳이 아이들 키우기 좋은 곳인지, 투자 가치가 있는 곳인지 수월하게 판단이 될 겁니다.(각 단지별로 순위를 정해보세요) 이문, 휘경, 회기 뉴타운은 여전히 아파트들이 들어서고 있어서 인근에 초등, 중학교가 부족한 편이죠.(적색선은 초등, 청색선은 중학교)
휘경동의 강자로 태어날 휘경자이디센시아
휘경역과 회기역 사이에 철길을 바로 옆에 두고 건설중인 디센시아는 평지에 가까운 지역에 대단지로 지어져 커뮤니티, 편리성은 우수합니다. 다만 출퇴근 시간엔 주변 교통이 불편하다는게 흠이죠. 또한 주변이 아파트촌으로 둘러쌓여 상권이 부족하고 외대방향으로 넘어가야 충분한 혜택을 볼 수 있고 도보로 이동 시 휘경역을 통해야만 반대쪽으로 넘어갈 수 있답니다.
이문동의 좌청룡 (삼성래미안라그란데)VS 우백호 (이문IPARK자이)
이문동의 좌청룡 VS 우백호
주변 단독, 빌라 지역이 허물어지고 이문로를 중심으로 아파트 대단지가 지어지면 이문동도 눈부신 곳으로 탈바꿈 할겁니다. 두 곳 모두 완공되면 정말 멋지겠죠.
한가지 아쉬운건 용적율 측면에서 라그란데가 247%인 반면 IPARK자이는 357%라서 상대적으로 쾌적함이 떨어지고 답답하다는 것이죠. 또한 완공 후 교통이 더 복잡해지고 동부간선도로를 타려고 이동해도 2개 단지까지의 차량까지 추가되어 주변 교통대란은 불보듯 뻔한 상황이 될거예요.
이문역 인근 3천세대! (래미안아트리치, e편한세상, 코오롱)
신이문역 근처엔 6년차 신축 래미안아트리치(1,091), 22년차 이문e편한세상(1,378)과 함께 코오롱까지 3천세대의 아파트촌이 위치합니다.
역시 공통적으로 아쉬운건 상권과 함께 신이문역까지 가는 코스가 불편하지만 e편한세상 단지 중앙을 통해서 가게되면 안전하게 갈 수 있습니다.
그나마 근처에 있는 초등학교인 이문초와 석계초를 이용할 수 있고 중학교는 근처에 있는 석광중이나 부모님들이 선호하는 먼거리의 경희중을 이용할 수 있습니다.
이문뉴타운의 마지막 퍼즐 (이문4재개발_힐스테이트캐슬)
이문뉴타운은 이제 래미안라그란데(이문1), 이문IPARK자이(이문3)를 시작을 알렸습니다. 이후 이문 역세권, 마지막 퍼즐인 이문4재개발까지 완공되면 젊은 부부들이 살고싶은 지역으로 거듭 태어날 것입니다.
이문4재개발은 노후도가 심하고 주변이 모두 탈바꿈을 시작했거나 이미 바뀐지 오래라서 필연적으로 개발 압력을 받을 수 밖에 없습니다. 이곳은 현 조합원수 1,460명에 정비계획상 3,628세대, 용적율 316%, 그리고 현대/롯데에서 시공 예정입니다.
앞으로 이문 1과 3 아파트의 성공적 안착, 이문4 조합원의 의지, 건축비의 추가 상승 여부에 따라 이문4재개발의 사업성은 크게 죄우될 것으로 보여집니다.
휘경역부터 회기역까지 이어진 아파트촌! (휘경SK뷰, 해모로프레스티지 등)
청량리 윗동네 나머지 단지들과 재개발 지역들!
이중에 잠깐 미주아파트 재건축에 대해 언급할 부분이 있는데요. 양끝 미주아파트 기둥 사이의 길은 일반도로가 아닌 사도라서 2개의 정비구역으로 지정되었다가 우여곡절끝에 1개로 통합되어 1,370가구 규모로 진행예정입니다.
청량리역 남부는 청천벽력의 변화를 가져왔지만 북부는 아직 낙후하고 개발초기단계의 시작이라서 앞으로 얼마큼의 변화를 가져오게 될지 무척 기대되는군요.
이문/휘경 인근 시세 및 전망
역시나 동대문구 이문/휘경의 가치는 상대적으로 많이 오른 지역에 비해 시세도 이전고점 대비 회복율도 아직까지 더딘 편이네요. 다만 25년부터 완공될 아파트단지의 모습이 가시화되고 주변이 개선된다면 시장가치도 더불어 상승하게 될겁니다.
오늘도 불장이라고 자극적인 기사가 쏟아지는 가운데 한말씀 드리고 마무리 하겠습니다.
기회가 왔다면 빨리 잡는건 당연하죠. 대신 남들 따라 군중심리에 휩쓸려 높은 가격에 그냥 사버린다면 폭락할 경우 또 후회하게 되겠죠. 여러분이 오해하는게 있는데요. 기회가 안 오는게 아니고 지속적인 관심도 없다가 폭등한다는 주변 얘기가 시작하면 아무 대책없이 사버리기 때문에 후회하게 되는 겁니다.
반드시 자기만의 철학과 자금계획으로 모든 걸 준비하시고 투자를 시작하세요. 그래야 떨어지든 올라가든 버틸 힘도 생기게 되고 올라갈 땐 ‘롤러코스터’도 타보면 좋지 않을까요!
이번에도 이문/휘경 임장 고생 많이셨어요.
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